2025년 하반기 부동산 매매 심리 리포트 — 거래절벽 끝, 실수요 회복 신호 3가지
작성일: 2025년 10월 27일 ｜ 부동산 지식인 리서치팀
1️⃣ 거래절벽 완화의 첫 신호 — 매수심리 반등
한국부동산원에 따르면 2025년 9월 기준 매수우위지수가 90선을 넘어섰습니다. 2024년 중반 60선까지 떨어졌던 지수가 1년 만에 상승 전환한 것은 매우 의미 있는 변화입니다. 매수우위지수는 100을 기준으로 ‘매수자와 매도자 비중’을 나타내는 심리지표로, 80 미만은 거래절벽, 100 이상은 매수세 확산을 의미합니다.
금리 인하 기대와 전세가격 상승이 겹치며 “이제는 사도 손해가 아니다”라는 실수요 심리가 형성되고 있습니다. 특히 수도권과 광역시의 중소형 아파트가 심리 회복을 이끌고 있습니다.
“거래절벽의 끝에는 항상 실수요 회복이 있었다.” — 2025년 부동산심리지수 리포트 중
2️⃣ 실수요 회복의 두 번째 신호 — 전세가율 상승
2025년 하반기 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 전국 평균 78%까지 상승했습니다. 전세가율이 오르면 전세보다 매매가 유리하다는 인식이 퍼지면서 실수요자 중심의 매매 전환이 본격화됩니다. 이는 ‘전세→매매’ 수요 이동의 촉매로 작용합니다.
아래는 주요 지역별 전세가율 변화입니다.
| 지역 | 2024 하반기 | 2025 하반기 | 변화폭 |
|---|---|---|---|
| 서울 | 68% | 76% | ▲8%p |
| 경기 | 71% | 79% | ▲8%p |
| 광주 | 73% | 81% | ▲8%p |
| 대전 | 69% | 78% | ▲9%p |
이는 단순한 수치 이상의 의미를 갖습니다. 전세가율이 오르면 보증금 대비 매매가 차이가 줄어들기 때문에 대출을 통한 매입 부담이 완화됩니다. 금리 인하가 병행될 경우, 2025년 겨울은 ‘전세보다 매매가 합리적인 시점’이 될 가능성이 높습니다.
3️⃣ 시장 바닥 확인의 세 번째 신호 — 미분양 감소세
국토교통부의 자료에 따르면 2025년 8월 기준 전국 미분양 물량은 48,000호로, 2024년 말(75,000호) 대비 약 36% 감소했습니다. 특히 지방 광역시와 수도권 외곽 신축 단지를 중심으로 ‘미분양 해소 속도’가 빨라지고 있습니다.
다음 표는 최근 1년간 미분양 추이입니다.
| 시점 | 미분양 물량 | 증감률 |
|---|---|---|
| 2024년 6월 | 80,200호 | - |
| 2024년 12월 | 75,000호 | -6.4% |
| 2025년 6월 | 59,000호 | -21.3% |
| 2025년 8월 | 48,000호 | -18.6% |
미분양이 줄어든다는 것은 공급 과잉 우려가 완화되고, 시장에 체감되는 수요가 돌아오고 있다는 것을 의미합니다. 특히 전세가격 상승과 맞물리며 거래 정상화의 전초전이 진행 중입니다.
📊 데이터로 본 시장 분위기
다음 세 지표가 동시에 개선되고 있다는 점이 중요합니다.
- 매수우위지수 상승 (심리 회복)
- 전세가율 상승 (실수요 전환)
- 미분양 감소 (공급 안정)
세 지표가 한 방향으로 움직이는 시점은 과거에도 시장 회복기의 전형적인 패턴으로 나타났습니다. 즉, 2025년 하반기는 ‘거래 절벽의 끝’이자 ‘심리 회복의 시작’으로 볼 수 있습니다.
실수요자를 위한 전략 포인트 3가지
- 전세 만기 6개월 이내라면 매매 전환 검토: 보증금 인상분 대비 대출 상환액 계산 후 갈아타기 유리.
- 금리 인하 이전 청약 실패자: 기존 아파트 중 구축·중형 평형 중심으로 실입주 매수 검토.
- 미분양 단지 선별: 완공률 80% 이상, 역세권·학군 우세 단지는 회복 초입 수혜 예상.
결론
2025년 하반기 부동산 시장은 금리 인하 기대감과 전세가율 상승, 미분양 감소라는 세 가지 회복 신호를 동시에 보여주고 있습니다. 거래절벽의 터널 끝에서 실수요 중심의 회복이 시작되고 있습니다. 내년 상반기는 금리 하락이 본격화되며 ‘실수요 매매’가 시장을 주도할 가능성이 큽니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 매수심리 반등이 실제 거래로 이어질까요?
A. 보통 심리지수 상승 후 2~3개월 내 거래량 증가로 연결됩니다. 2025년 겨울은 그 시점에 해당합니다. - Q. 전세가율 상승이 왜 중요하죠?
A. 매매와 전세 간 가격 차이가 줄면 실수요자가 매수로 이동합니다. 시장 전환의 핵심 신호입니다. - Q. 미분양 감소는 공급 부족을 의미하나요?
A. 아닙니다. 정상 수준으로 조정 중이며, 실수요 중심의 건전한 회복 흐름입니다.
